Капкан ЖСК - Жилищно-строительные кооперативы. Чем опасна покупка квартиры в новостройке по договору ЖСК. Договор, на что обратить внимание. Жск как схема покупки квартиры Покупка квартиры в жск на стадии строительства

Формально, жилищные кооперативы - это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов .

Фактически же, жилищные кооперативы , чаще всего, создаются с подачи , для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по , так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК) , с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления , и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. Начальные цены в таком кооперативе часто бывают заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму.

Правда, с 1 июля 2018 года законодатели прикрыли эту лазейку для Девелоперов (подробнее об этом - в конце статьи ).

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 - 123 Откроется в новой вкладке.">Главы 11 ЖК РФ , и положениями о потребительских кооперативах - Откроется в новой вкладке.">п.2, § 6 ГК РФ .

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

• жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
• жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
• потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Рассмотрим их по очереди.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК была самым распространенным способом приобретения жилья через кооператив до 1 июля 2018 года.

ЖСК выступал как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он был разрешен законом (п.2 ст.1 - утратила силу с 1 июля 2018 ), а во-вторых, он не обязывал Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ , в т.ч. позволял привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, эта ситуация не очень привлекательна (не считая цены ). Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками . Члены ЖСКдействуют в рамках Устава ЖСК . Права на квартиру возникают у члена ЖСКтолько после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки ). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214 , а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше ), а значит, не несет в себе той , которая обеспечивается ФЗ-214 .

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком , а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом - ЖСК ). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом , условия которого и определяют ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком ). А так как ЖСК, чаще всего, создавался самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения ), то очевидно, инвестконтракт всегда составлялся так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика .

Используя схему ЖСК , Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта ), а . Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики - соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля ) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация ) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер , который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСКдоговор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками .

Правда, действуя через схему ЖСК , Девелопер тоже имел определенные юридические риски - начиная от смены правления ЖСК, заканчивая потерей стройплощадки.

А пайщику надо было всегда помнить, что изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома ), то в случае недостатка средств для завершения строительства, кооператив обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики ) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером , т.е. должны из своего кармана вносить дополнительные суммы для завершения строительства.

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру ), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы ), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

В отличие от условий ДДУ , покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от , т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков ).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика , ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде ).

ЖНК , по сути, это альтернатива . Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК , новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру - сроки и размер вносимых сумм. Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под % ) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (Откроется в новой вкладке.">ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах» ), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) . Поэтому, если Застройщик до 1 июля 2018 года выбирал схему привлечения денег от населения через жилищный кооператив , то он, как правило, выбирал более свободную для себя форму ЖСК .

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК , по своему назначению, это тот же ЖНК , но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше ), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см. ссылки на эти законы в начале статьи ).

Потребительский ипотечный кооператив - это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК , но в более свободной и менее контролируемой форме.

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме ) значительно выше, чем риски покупки квартиры по строгим правилам закона ФЗ-214 (т.е. по Договору долевого участия ). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они пока еще присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками - член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами , заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее

Жилищно-строительный кооператив является одной из форм привлечения средств населения для возведения многоквартирных домов. ЖСК новостройки в Москве пользуются стабильным спросом — во многом благодаря более низкой цене по сравнению жильем, реализуемым по договорам долевого участия.

Это обусловлено тем, что застройщик вправе привлекать средства покупателей – в данном случае они называются пайщиками – еще на этапе котлована, до получения всей разрешительной документации. Однако в ходе работ стоимость строительства может неоднократно меняться, а конкретные сроки сдачи объекта зачастую не определены или указаны абстрактно, например: 3-й квартал 2018 года). При этом за несвоевременную сдачу дома застройщик в большинстве случаев ответственности не несет.

Основные особенности

Новостройки по договору ЖСК не приобретаются непосредственно у застройщика: пайщики заключают договоры с кооперативом, который, в свою очередь, подписывает инвестиционный контракт со строительной компанией. Такая форма сотрудничества предусмотрена ФЗ-214, но отношения между заинтересованными сторонами регулируются не данным законом, а нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ. В связи с этим необходимо учитывать следующие особенности:

• застройщик не несет прямой ответственности перед пайщиками, поскольку обязанности у него есть только перед кооперативом;
• изначальная цена строительства не является фиксированной, в процессе ведения работ она может неоднократно подниматься;
• покупатель приобретает не конкретные метры жилплощади, а пай в кооперативе, и только после выплаты его полной стоимости он получает права на квартиру (до этого момента они принадлежат ЖСК).

Преимуществом данного варианта является возможность длительных рассрочек. Во многих случаях вносить паевые взносы разрешается в течение нескольких лет после окончания строительства.

Покупка жилья в жилищно-строительном кооперативе является новшеством, которое стремительно набирает популярность. При этом нюансы подобного приобретения известны немногим. Поэтому мы подготовили статью, в которой подробно рассказано о сути процедуры покупки жилья таким способом, его плюсах и минусах, и главных особенностях подобных сделок.

○ Как организован ЖСК и что это такое.

Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

• «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

• «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)».

Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия (ДДУ), который является самой востребованной формой возведения зданий.

Схема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор. Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков. Если дата создания кооператива позже конца 2011 года, он сам и должен выступать застройщиком: быть владельцем земельного участка и организатором стройки (ст. 110 ЖК РФ).

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе.

Решая, покупать ли квартиру через ЖСК, следует тщательно изучить все плюсы и минусы вопроса. Итак, к преимуществам относится:

• Возможность получения длительной рассрочки, в отличие от ДДУ, где весь объем финансовых средств должен быть выплачен к моменту завершения строительства, здесь можно вносить частичные платежи еще несколько лет после введения здания в эксплуатацию.
• Получение членами ЖСК прав на управление домом сразу после завершения его строительства, так у них есть возможность осуществлять контроль за вложенными финансами без необходимости создания новых объединений.
• Возможность продолжать строительство в случае банкротства или несостоятельности застройщика – члены кооператива могут сразу привлечь нового застройщика.
• Паевые взносы не облагаются налогом, что существенно снижает стоимость недвижимости.

При таком количестве плюсов, главный недостаток покупки квартиры в ЖСК – отсутствие отдельного закона, регулирующего подобный вариант строительства, из-за чего возникает ряд рисков для пайщиков:

• Отсутствует необходимость в государственной регистрации, что облегчает возможность «двойных продаж».
• Нельзя привлечь застройщика к ответственности за срыв сроков по сдаче здания или обнаруженные впоследствии недостатки, потому что на отношения кооператива и пайщиков не распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Несмотря на подобные риски, вступление в ЖСК стабильно набирает популярность среди покупателей квартир в новостройках.

○ Как купить квартиру через ЖСК.

Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

• Вступить в кооператив.
• Получить разрешение на выбор квартиры.
• Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
• Прописаться в квартире.
• Внести оставшуюся часть стоимости.

Документы, которые нужно иметь для покупки:

• Паспорт.
• Членская книжка.
• Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
• Выписка из домовой книги.
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт.

Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения.

○ Переуступка пая в ЖСК.

Переуступка пая оформляется соответствующим договором, который заключается в простой письменной форме. Согласно этому соглашению, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму средств для получения квартиры в собственность.

Возможность переуступки пая и порядок процедуры регулируется Уставом ЖСК. Как правило, перед передачей своих прав третьему лицу, необходимо уведомить о своем намерении остальных членов кооператива, которые должны выразить согласие с подобными действиями.

Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что:

• Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
• Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.

○ Оформление права собственности на квартиру.

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

• «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.

Таким образом, для регистрации права собственника в ЖСК нужно только два документа:

• Договор о вступлении в кооператив.
• Справка о внесении всей суммы паевых взносов.

• «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)».

Регистрировать такое право нужно для того, чтобы иметь возможность совершать сделки с недвижимостью (продавать, дарить, менять).

○ Какие существуют риски приобретения через кооператив.

Отсутствие отдельного закона, регулирующего деятельность ЖСК, создает следующие риски для его членов:

• Строительство здания может быть не закончено в силу ряда причин и права пайщиков в данном случае не будут защищены государством.
• Стоимость недвижимости может быть увеличена в процессе возведения многоквартирного дома.
• У застройщика отсутствуют гарантийные обязательства перед членами кооператива.
• Финансовая деятельность застройщика регулируется специально созданной комиссией из членов ЖСК, государственный контроль в данном случае отсутствует.
• Порядок распределения квартир решается на Общем собрании членов и в случае несогласия с его решением, у пайщика не будет оснований для оспаривания.

Покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе приобретает все большую популярность у населения и позволяет приобрести жилье на первичном рынке с достаточно выгодными условиями. Заключение договора при этом имеет множество нюансов и подводных камней.

Подробнее о структуре, особенностях такого договора, а также возможных рисках - читайте далее.

Жилищно-строительный кооператив - объединение частных и юридических лиц на добровольной основе в целях строительства жилья.